Mais Habitação: Ponto de Situação

A Lei 56/2023, de 6 de outubro (Lei Mais Habitação) veio introduzir alterações com impacto significativo no setor imobiliário, designadamente, em matéria de arrendamento e do regime jurídico do alojamento local. Neste post destacamos os principais desenvolvimentos entretanto ocorridos nestas matérias.

• Compensação aos Senhorios por não transição de contratos anteriores a 1990 para NRAU

Conforme destacámos anteriormente no nosso guia prático (ver ponto 2.2 do Guia Prático | Programa Mais Habitação), com a entrada em vigor da Lei Mais Habitação os Senhorios deixaram de ter a possibilidade de espoletar a transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) de contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 18 de novembro de 1990 que não tivessem ainda transitado para o NRAU, prevendo-se que seria aprovado um mecanismo de compensação no ano de 2024.

Consequentemente, foi então publicado o Decreto-Lei n.º 132/2023, de 27 de dezembro, o qual estabelece para estes casos:

(i)                 o mecanismo de compensação aos senhorios – compensação que poderá ser atribuída no caso em que o valor da renda mensal seja inferior a 1/15 do valor patrimonial tributário (VPT) do locado, fracionado em 12 meses.

(ii)               os limites de renda a fixar nestes contratos – o diploma determina que o valor da renda destes contratos não pode ser superior ao que se encontra definido à data da entrada em vigor do DL 132/2023 (ou seja a 28.12.2023), sem prejuízo da sua atualização através do coeficiente anual apurado pelo INE.

Como é calculada a compensação aos senhorios?

O montante da compensação corresponde à diferença entre o valor da renda mensal devida à data de 28.12.2023 e o valor correspondente a 1/15 do VPT do imóvel, fracionado em 12 meses. Esta compensação fica isenta de IRS e de contribuições para a segurança social.

A compensação é atribuída automaticamente?

Não, a compensação deve ser solicitada pelo senhorio ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), através do :(i)  formulário disponível para o efeito, desde 01.07.2024, no Portal da Habitação e (ii) da apresentação dos respetivos documentos de instrução.

O Decreto-Lei n.º 132/2023, de 27 de dezembro prevê um prazo de 30 dias para decisão do IHRU quanto ao pedido de compensação a atribuir ao senhorio, contados desde a data de submissão deste pedido.

Prazo de duração da compensação:

A compensação é atribuída por um período de 12 meses, renovável por períodos iguais e sucessivos, desde que, antes do termo desse período, o senhorio demonstre, junto do IHRU que se mantêm os requisitos da atribuição da compensação.

• Arrendamento Forçado

Uma das medidas previstas na Lei Mais Habitação foi a possibilidade de arrendamento forçado de frações autónomas de uso habitacional ou de partes de prédio suscetíveis de utilização independente de uso habitacional, devolutas há mais de dois anos, localizadas fora dos territórios do interior e das Regiões Autónomas (ver ponto 2.3 do Guia Prático | Programa Mais Habitação).

Contudo, e na sequência do Conselho de Ministros extraordinário de 27.05.2024, foi publicado o Decreto-Lei n.º 43/2024, de 2 de julho, nos termos do qual se revoga a extensão do regime do arrendamento forçado às habitações devolutas. Com efeito, este diploma revoga expressamente, com efeitos a partir de 03.07.2024, o artigo 108.º-C sobre arrendamento forçado de habitações devolutas que tinha sido introduzido no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) pela Lei Mais Habitação.

Uma das medidas previstas na Lei Mais Habitação em matéria de alojamento local, foi a criação de uma contribuição extraordinária anual sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local (CEAL) (ver ponto 3.6 do Guia Prático | Programa Mais Habitação).

A base tributável da CEAL assentaria em dois coeficientes, os quais deveriam ser publicados anualmente (coeficiente económico de alojamento local e coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais) – prevendo-se a aplicabilidade de uma taxa de 15% à base tributável.

Nos termos do regime da CEAL previsto no Anexo da Lei Mais Habitação, a contribuição deveria ser liquidada, através do modelo oficial de declaração que seria aprovado por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças. Essa declaração deveria ser enviada até ao dia 20 do mês de junho do ano seguinte ao facto tributário, prevendo-se a obrigação de pagamento da respetiva contribuição ao dia 25 de junho.

Sucede que:

·         Não foi publicada a Portaria que deveria estabelecer o modelo oficial de declaração da CEAL; e

·         A 03.06.2024, o Governo apresentou à Assembleia da República a Proposta de Lei 4/XVI/1 nos termos do qual é dada autorização legislativa ao Governo para efeitos de revogação da CEAL (prevendo-se no projeto de decreto-lei autorizado que acompanhou a referida proposta que essa revogação produza os seus efeitos por referência à data de 31.12.2023). Esta Proposta de Lei foi já discutida no Parlamento e mereceu a aprovação final global a 21.06.2024.

Neste contexto, foi então emitido, a 14.06.2024, o Despacho n.º 30/2024-XXIV da autoria da Secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, nos termos do qual se determinou a prorrogação, por 120 dias, dos prazos previstos para efeitos de apresentação da declaração de liquidação da CEAL (20 de junho) e do respetivo pagamento (25 de junho).

Encontra-se assim prorrogada a obrigação de liquidação da CEAL, esperando-se que, entretanto, venha a ser promulgada e publicada a Lei nos termos da qual é dada autorização legislativa ao Governo para efeitos de revogação da CEAL e, bem assim, consequentemente publicado o referido decreto-lei autorizado do Governo.