Nuevas condiciones de habitabilidad de las viviendas en Galicia

El 15 de septiembre de 2023 se publicó en el Diario Oficial de Galicia (DOE) el Decreto 128/2023, de 7 de septiembre, por el que se modifica el Decreto 29/2010, de 4 de marzo, que aprueba las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia ("Decreto 128/2023").

Dicho Decreto tiene como objetivos generales (i) ofrecer soluciones a los problemas habitacionales existentes en Galicia —cuyo origen, según el propio Decreto, se sitúa en “los cambios socioeconómicos y estructurales que sufrió la sociedad gallega en los últimos años”— y (ii) adecuar determinados aspectos de la normativa de habitabilidad vigente —que establece las condiciones que deben reunir las viviendas que se construyan o rehabiliten para su uso— a los efectos de eliminar innecesarias redundancias con la legislación sectorial, simplificar su aplicación y reforzar así la oferta residencial en entornos urbanos, previniendo su degradación.

Con tal fin, el Decreto 128/2023 incorpora un importante número de novedades, siendo las más relevantes las que se enumeran a continuación:

• La principal novedad consiste en facilitar la conversión de los bajos y entreplantas comerciales situados en áreas urbanas que se encuentren desocupados y sin expectativas de recuperación (según cálculos estimativos de la Xunta de Galicia, al menos 7.000) en viviendas siempre y cuando se satisfagan determinadas circunstancias. Si bien esta posibilidad ya se contemplaba en la normativa precedente, el Decreto 128/2023 flexibiliza ahora la aplicación de las condiciones en materia de habitabilidad; especialmente, aquéllas encaminadas a garantizar la protección de las vistas desde el exterior de las viviendas resultantes de dicha conversión.
  
  Si bien se mantiene tal exigencia de protección, ahora los Ayuntamientos están habilitados para delimitar ciertos ámbitos dentro de sus municipios en los que (i) se exima del cumplimiento de dichas condiciones o (ii) se matice su cumplimiento a través de la tramitación de anexos específicos de habitabilidad que estarán sometidos al informe previo de la Xunta. En ningún caso ello debe suponer que se menoscaben los estándares mínimos de calidad, intimidad y seguridad que están obligados a reunir tales viviendas. A tal efecto, el Decreto 128/2023 detalla una serie de medidas mínimas que deberán reunir los bajos y entreplantas para llevar a cabo dicha conversión. Así, están ya obligados a contar con una superficie de, al menos, 40 m² de superficie útil y una altura mínima de 2,5 metros en el caso de los locales (y no de 3,2 metros, como exigía la normativa anterior) y de 2,4 metros en el caso de las entreplantas (frente a los 2,5 metros señalados en el régimen precedente).

• Se flexibilizan también las condiciones para que una vivienda sea considerada como exterior. Así, el Decreto 128/2023 delimita los tipos de espacios exteriores a los que se deben abrir las viviendas para reunir tal consideración, habilitando a los Ayuntamientos a definir, en cada municipio, los espacios exigidos con tal fin o, incluso, incorporar otros nuevos a través de los referidos Anexos de habitabilidad, sin que sea necesario para ello impulsar una modificación de los correspondientes instrumentos de planeamiento urbanístico.
  
  A modo de ejemplo, antes de la entrada en vigor del Decreto se exigía, en el caso de las viviendas localizadas en cascos históricos, que tuvieran salida al exterior dos de las denominadas como habitaciones principales; es decir, el salón y los dormitorios. Ahora, también se integran en dicha categoría la cocina, las huertas, los patios de luces y otros espacios libres, de modo que ya resultan computables a estos efectos en el caso de que éstos se configuren como espacios exteriores de la vivienda. Asimismo, se establece que el diámetro mínimo establecido para que los patios de manzana computen como zonas exteriores de calidad pasa de los 0,7 metros a los 0,5 metros.
  
  En este sentido, el Decreto establece también nuevos parámetros de altura para la consideración de una vivienda como exterior: mientras que la cara inferior del hueco en el que se aloje una ventana ubicada hacia la calle debe situarse a una altura mínima de 1,80 metros por encima del denominado “suelo del espacio exterior del uso público”, el interior de las viviendas debe configurarse de un modo tal que la altura máxima del antepecho de las ventanas se sitúe a 1,10 metros medidos hasta el pavimento.
  
  
• El Decreto 128/2023 modifica también cuestiones funcionales vinculadas a la configuración de las viviendas, como (i) los elementos que deben estar instalados en los baños y los aseos (eliminando la exigencia de contar con un bidé) y (ii) la instalación de lavaderos y tendales, que deja de ser obligatoria. Del mismo modo, se autoriza ahora la implementación de nuevos sistemas de ventilación alternativos a la chimenea.

El Decreto 128/2023 entró en vigor el pasado 15 de octubre de 2023.