Inconstitucionalidade da isenção de pagamento das rendas mínimas – Centros Comerciais

O Tribunal Constitucional, no seu Acórdão de 28.06.2022, declarou parcialmente inconstitucional a norma do Orçamento Suplementar de Estado de 2020, nos termos da qual se determinou a isenção de pagamento da remuneração fixa ou renda mínima pelos lojistas de centros comerciais até 31 de dezembro de 2020.

A norma em apreço[1], aprovada no contexto das medidas adotadas com vista a mitigar os efeitos económicos decorrentes da crise pandémica Covid-19, dispõe:

“Nos casos em que sejam aplicáveis formas específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, até 31 de dezembro de 2020, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, mantendo-se ainda a responsabilidade, da parte dos lojistas, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.”

Em resposta a um pedido de fiscalização sucessiva abstrata despoletado pela Provadora de Justiça, o Plenário do Tribunal Constitucional, através do Acórdão n.º 468/2022, proferido a 28.06.2022, decidiu em suma:

>                 Que o direito de crédito do proprietário ou gestor do centro comercial a uma remuneração fixa (ou renda mínima), geralmente acordada nos contratos de instalação de lojistas em centros comerciais integra o âmbito de proteção do direito de propriedade privada consagrado no artigo 62.º da Constituição. 

>                 Que se o gestor do centro comercial ficar privado de receber essa remuneração mais substancial, corre-se o risco de ser incapaz de proporcionar aos lojistas as vantagens económicas esperadas através da prestação de serviços essenciais ao funcionamento do centro comercial. A norma em apreço, aplicando-se a todos os lojistas de centros comerciais, independentemente do impacto da pandemia e das medidas restritivas implementadas na sua situação concreta (ou seja, sem tomar em linha de conta se os mesmos haviam tido ou não proveitos ou prejuízos e sem qualquer consideração pela respetiva situação financeira), confere uma proteção excessiva, sendo, portanto, injustificado e desproporcionado o sacrifício imposto à contraparte.

>                 Formular um juízo de inconstitucionalidade parcial, mediante o qual se conservam alguns dos efeitos jurídicos da norma em questão.

Com efeito, e conforme resulta do Acórdão, determina-se a declaração, com força obrigatória geral da inconstitucionalidade da norma, “na medida em que determina, a respeito das formas específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, a isenção de pagamento da remuneração mensal fixa ou mínima devida pelos lojistas além de uma redução proporcional à redução da faturação mensal, até ao limite de 50/prct. do valor daquela, quando os estabelecimentos tenham uma quebra do volume de vendas mensal, face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019, ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março, ou de período inferior, se aplicável”.

Em suma, os proprietários/gestores dos centros comerciais poderão vir a reclamar a devolução de parte da renda fixa que não haja sido paga pelos lojistas entre março e dezembro de 2020, aplicando-se ao cálculo da isenção parcial exatamente as mesmas condições que vigoraram durante o primeiro semestre de 2021[2]: a renda mensal fixa não é assim isentada na totalidade mas sim reduzida proporcionalmente à diminuição da faturação mensal, até ao limite de 50% do valor daquela, nos estabelecimentos que tiveram uma quebra do volume de vendas mensal face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019, ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos seis meses antecedentes a março de 2020 (ou período inferior, se aplicável).

Será também agora muito relevante apreciar os termos de eventuais acordos de pagamento e/ou aditamentos aos contratos de utilização de loja que tenham sido celebrados entre os lojistas e os proprietários/gestores de centros comerciais, na medida em que tenham salvaguardado a suspensão da sua eficácia e/ou o seu ajuste à luz da decisão do Tribunal do Tribunal Constitucional agora proferida.