Alterações ao regime do alojamento local

Com a entrada em vigor a 1 de novembro de 2024, o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, introduz significativas alterações ao regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

Este decreto-lei revoga e altera várias medidas anteriormente estabelecidas no Programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023 - (ver ponto 3 do Guia Prático | Programa Mais Habitação), levantando a suspensão de novos registos e alterando a validade e transmissibilidade dos registos, além de atribuir novas competências aos municípios.

O Decreto-Lei n.º 76/2024 revoga várias medidas anteriormente introduzidas pelo Programa Mais Habitação (Lei 56/2023), incluindo:

• Levantamento da suspensão de novos registos: A suspensão geral de novos registos de alojamento local de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício foi levantada.

Contudo, em certos casos, poderão os municípios vir a suspender novos registos relativamente a imóveis localizados em áreas de contenção ou áreas de crescimento sustentável.

•  Reapreciação e validade dos registos: Os registos emitidos à data de entrada em vigor da Lei Mais Habitação já não terão de ser reapreciados em 2030. Também é revogado o prazo de validade de 5 anos, renovável por iguais períodos. Isto significa que os registos deixam de ter um prazo de validade.

O registo dos estabelecimentos de alojamento local deixou de ser pessoal e intransmissível?

Ao contrário do que tinha sido previsto no Programa Mais Habitação, agora, o registo:

• Não caduca com a transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração.
• Permanece válido mesmo com a transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo.

No entanto, os municípios podem estabelecer limites à transmissibilidade de novos números de registo nas modalidades "moradia" e "apartamento" em áreas de contenção.

Quais são as novas competências atribuídas aos municípios?

Os municípios agora têm a competência para:

• Aprovar regulamentos administrativos específicos para a atividade de alojamento local no seu território.
• Estabelecer áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável.

1. Áreas de contenção: São áreas onde há uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento local, justificando restrições à instalação de novos estabelecimentos.
2. Áreas de crescimento sustentável: São áreas que necessitam de medidas especiais de monitorização e acompanhamento para prevenir uma sobrecarga futura.

Os municípios com mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados devem deliberar no prazo máximo de 12 meses se exercem o poder regulamentar. 

Em áreas de contenção e em áreas de crescimento sustentável, os municípios podem proibir, através do respetivo regulamento, novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos ou frações que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo.

Também se prevê que os municípios possam determinar nesse mesmo regulamento condições e limites aplicáveis aos novos registos. Ou seja, mesmo que optem por não proibir novos registos, poderão impor condições e limites quanto à sua duração e regras de atribuição.

Até à entrada em vigor do regulamento administrativo, a assembleia municipal pode suspender novos registos em áreas delimitadas por um período máximo de um ano.

Mesmo que o título constitutivo da propriedade horizontal ou o regulamento de condomínio não proíbam a atividade de alojamento local, podem ser aprovadas as seguintes deliberações:

• Proibição da atividade de alojamento local: A criação ou alteração do regulamento de condomínio para proibir a atividade deve ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio.
• Oposição à atividade numa fração específica: A oposição deve ser fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, baseada na prática reiterada de atos que perturbem a normal utilização do prédio ou causem incómodo aos condóminos. Notamos que na Lei Mais Habitação se previa que essa deliberação de oposição ao exercício da atividade de alojamento local teria de ser aprovada por, pelo menos, dois terços da permilagem.

A revogação da suspensão de novos registos e a possibilidade de transmissibilidade dos registos sem prazo de validade proporcionam maior flexibilidade e segurança jurídica aos titulares dos registos de alojamento local.

No entanto, dada a nova atribuição de competências aos municípios, é crucial que os proprietários de estabelecimento de alojamento local façam um acompanhamento próximo da atividade regulamentar municipal no próximo ano. Os municípios com mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados devem deliberar, até novembro de 2025, se exercem o poder regulamentar sobre esta atividade. Conforme supra referido, até à entrada em vigor do regulamento administrativo municipal, a assembleia municipal poderá desde já suspender novos registos em áreas delimitadas por um período máximo de um ano.

Portanto, estar atento às deliberações e regulamentos municipais será assim essencial para garantir a conformidade e melhor aproveitamento das oportunidades de investimento em alojamento local.