Arrendamiento de finca rústica para instalar placas fotovoltaicas

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ("DGSJFP") de 22 de mayo de 2023 (publicada en el BOE de 16.06.2023) examina si son o no inscribibles en el Registro de la Propiedad tres cláusulas de un contrato de arrendamiento de fincas rústicas para la instalación de placas fotovoltaicas.

Regulación general

Como premisa, la Resolución parte de que el arrendamiento “se regirá por las estipulaciones de las partes y las normas del Código Civil que sean de aplicación”, y, como tiene por objeto principal una actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal, no se le aplica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Cláusulas examinadas

La resolución niega la posibilidad de inscribir las cláusulas de tanteo y de prohibición de gravamen (por falta de concreción del alcance del derecho de tanteo, en el primer caso, y por tratarse de una prohibición a título oneroso en el segundo) y admite la de prohibición de actividades perjudiciales y subarriendo. A continuación, detallamos la argumentación de la DGSJFP siguiendo un orden diferente al de la resolución por facilidad de exposición:

• Derecho de tanteo. La cláusula prevé —simplificando— que “En caso de que el Arrendador deseara transmitir la propiedad total o parcial de la Finca, (…) el Arrendador reconoce el derecho de tanteo del que goza la Arrendataria para adquirir la nuda propiedad de la Finca frente a cualquier transmisión de propiedad pretendida con terceros en los términos de esta cláusula, en el entendimiento por tanto de que para que alguna de dichas transacciones pretendidas pueda realizarse deberá mediar renuncia expresa y por escrito de la Arrendataria al derecho de tanteo antes referido”.
  
  En síntesis, la resolución recuerda que, con base en el criterio de numerus apertus que rige en nuestro ordenamiento, se permite constituir nuevos derechos reales atípicos, entre ellos, los derechos de adquisición preferente como el de tanteo y retracto, que las partes pueden configurar como un derecho real. Pero la autonomía de la voluntad debe satisfacer varias "exigencias", entre las cuales se encuentra la de determinar el “concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro”.
  
  En este caso concreto, el derecho de tanteo pactado no cumple dichas exigencias, pues “ni se establece el carácter real del derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato (…); no hay fijación convencional de un plazo cierto para su ejercicio (…); [y] no se ha determinado la forma de operar el derecho de tanteo, en particular las transmisiones que generan dicho derecho y forma de hacer las notificaciones, ni se expresan las consecuencias en caso de incumplimiento de lo estipulado (…)”.

• Prohibición de hipotecar o gravar. La cláusula prohíbe al arrendador “hipotecar o gravar en modo alguno el inmueble (incluso, por medio de derechos de opción o promesas de hipoteca concedidos a terceros) sin el previo consentimiento expreso y por escrito del Arrendatario, que no podrá denegarlo en el caso de que el beneficio de la garantía respete la posición jurídica del Arrendatario (…)”.
  
  Al carecer el Código Civil de una regulación completa de las prohibiciones de disponer o enajenar, se debe estar a lo previsto en la legislación hipotecaria, en concreto, en los arts. 26 y 27 Ley Hipotecaria. Según dicha legislación, se distinguen las prohibiciones voluntarias según el tipo de actos en las que se establezcan: 

• Las prohibiciones establecidas a título gratuito “tienen eficacia real y, en caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto distinto para el caso de contravención)”.
• Las prohibiciones establecidas a título oneroso “no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados”. Por ello, aun reconociendo la plena validez de la cláusula “convenida por ambas partes, con base en el principio de autonomía de la voluntad”, sin embargo, dado que “procede de un acto a título oneroso, como lo es el arrendamiento” (arts. 1543 y 1555.1.º Cc) “no puede acceder al Registro (…), si bien se podrá asegurar su cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real inscribible”.

• Prohibición de actividades perjudiciales y subarriendo. Se prohíbe al arrendador “realizar actividad en el inmueble ni en sus aledaños, que perjudique a la Actividad Permitida, ni arrendar ni permitir uso restante de la Finca para cualquier actividad que impida o perjudique la ejecución de la Actividad Permitida”.
  
  Al respecto, la resolución considera que la cláusula respeta plenamente “las previsiones del Código Civil, resultando en consecuencia inscribibles y con ello oponibles «erga omnes»”, razonando al respecto de esta manera:

• Por una parte, responde “a la finalidad última de garantizar al arrendatario el uso y goce pacífico de la finca para destinarlo al aprovechamiento o actividad convenida”, conforme a lo previsto en el art. 1554.3.º Cc.
• Por otra, también respeta “la posibilidad que atribuye a las partes” el art. 1550 Cc “de prohibir el subarriendo de la finca”.