Límites a los alquileres de las viviendas

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la "Ley de Vivienda"), que entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023, introdujo limitaciones a los precios de los arrendamientos de los nuevos contratos que varían en función de la ubicación de la vivienda.

Viviendas situadas en zonas de mercado de residencial tensionado ("ZMRT")

Las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es o no un gran tenedor.

• Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%.
• Si el arrendador es un gran tenedor (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros) se aplicará el menor de los siguientes importes: (i) la renta del contrato anterior actualizada; o (ii) el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia ("Índices de Referencia")  aprobado mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado y Agenda Urbana que se ha publicado hoy en el BOE y que entrará en vigor el 16 de marzo de 2024. Puede consultarse los Índices de Referencia en la Página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.  

El límite máximo de los Índices de Referencia también se aplicará a las viviendas que no hubieren estado en alquiler en los últimos 5 años con independencia de que el arrendador sea o no gran tenedor.

La Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado y Agenda y Urbana que se ha publicado hoy en el BOE indica los 140 municipios de Cataluña que a partir del 16 de marzo serán considerados ZMRT. Esta Resolución también ha rebajado el umbral para ser considerado gran tenedor en estos 140 municipios a aquellas personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en dicho ámbito. Hasta la fecha, ninguna otra Comunidad Autónoma ha solicitado que se declaren ZMRT.

Viviendas que no están situadas en ZMRT

Las medidas de contención de precios indicadas en los párrafos anteriores no se aplican a las viviendas que no se encuentren en ZMRT. En consecuencia, la renta en los nuevos contratos será libremente estipulada entre las partes y los Índices de Referencia tendrán carácter informativo.

Finalmente cabe recordar que la Ley de Vivienda ha limitado durante el año 2024 el importe de la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento existentes al 3%. Esta limitación se aplicará a todas las viviendas con independencia de que estén situadas o no en una ZMRT. Se prevé que antes del 31 de diciembre de 2024 el Instituto Nacional de Estadística publique un índice de referencia que sustituirá al actual Índice de Precios al Consumo.