Se aclara el alcance de la modificación de la Ley 2/1994

Antecedentes: La modificación de la Ley 2/1994

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (“Ley 2/1994”) establece una exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados —modalidad de Actos Jurídicos Documentados, cuota gradual— aplicable a las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de dicha Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.

En noviembre de 2022 se modificó el ámbito subjetivo de la Ley 2/1994 por medio del artículo 11 del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios (“RDL 19/2022”).

La modificación consistió en dar nueva redacción al artículo 1.1 de la Ley 2/1994, sustituyendo la tradicional referencia a las “entidades financieras” a las que se refiere el artículo 2 de la ya derogada Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, por la de “prestamistas inmobiliarios”, con esta nueva redacción:

“1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.”

La remisión normativa que este precepto hace al artículo 4.2 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (“Ley 5/2019”), determina que se considere prestamista inmobiliario a “toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b)”.

Las dudas interpretativas de la modificación

La citada remisión normativa a la Ley 5/2019 ha generado dudas acerca del ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 y, en particular, de la mencionada exención tributaria.

Así, en cuanto a los prestamistas, la norma los define atendiendo a su carácter de profesional, estableciendo expresamente que “Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora”. Por tanto, esta primera parte de la definición atiende a una definición de la parte acreedora de la relación crediticia (“delimitación por el tipo de acreedor”).

Sin embargo, la Ley 5/2019 prevé que solo tendrán la consideración de préstamos los concedidos a determinados prestatarios, fiadores o garantes y para determinadas operaciones (“delimitación por la operación”). Esta segunda delimitación ha suscitado la duda de si el ámbito de aplicación de los prestamistas profesionales definidos por la Ley 5/2019 pudiera ser mucho más restringido, en el sentido de que requeriría que:

•  El prestatario, el fiador o garante fuera una persona física. 
  

• El objeto del contrato fuera “la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial” en los términos que indica la norma o “la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor”. 

A la vista de lo anterior, atendiendo a la delimitación por la operación, el alcance de la Ley 2/1994 quedaría notablemente restringido.

Por otro lado, la exposición de motivos del RDL 19/2022 solo indica que “se introducen modificaciones para mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios y ajustar su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria en la Ley 5/2019, de 15 de marzo”. Por tanto, no clarifica si el ajuste supone una ampliación o una reducción del alcance de la Ley 2/1994.

La aclaración de la DGT

La Dirección General de Tributos (“DGT”) se ha pronunciado sobre esta cuestión en su contestación a consulta tributaria vinculante de 14 de marzo de 2023 (V0612-23), aún pendiente de publicación oficial.

La DGT se inclina por una “interpretación integradora de la norma”, afirmando que “(…) cabe entender que la remisión efectuada en el artículo 1 de dicha ley se refiere exclusivamente a la persona o entidad definida como “prestamista inmobiliario”, sin atender al destinatario de la financiación ni al objeto de la financiación hipotecaria, pues dicho precepto está definiendo a los prestamistas que van a poder ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecario concedidos por otros prestamistas análogos”.

En definitiva, para la DGT “(…) la modificación ha tenido por objeto ampliar el elenco de personas y entidades financiadoras a las que resulta de aplicación la Ley 2/1994 y los beneficios previstos en dicha ley”.