Legitimación activa en titulización hipotecaria

Antecedentes

En su reciente Sentencia núm. 576/2024, de 30 de abril (ECLI:ES:TS:2024:2126), la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo se ha vuelto a pronunciar sobre la legitimación activa en el marco de operaciones de titulización hipotecaria, consolidando su doctrina que establece que, tanto el acreedor hipotecario (emisor) como el titular de las participaciones hipotecarias (fondo de titulización) ostentan legitimación activa contra los deudores.

El Tribunal Supremo recuerda en esta Sentencia que ya se había pronunciado en dos ocasiones sobre este asunto. En primer lugar, en la Sentencia núm. 708/2021, de 20 de octubre de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:3767), que comentamos en nuestra Newsletter de Financiación y Restructuraciones del 4º trimestre de 2021.

Dicho criterio fue reiterado en la Sentencia núm. 359/2022, de 4 de mayo (ECLI:ES:TS:2022:1718), de la que nos hicimos eco en nuestra Newsletter de Financiación y Restructuraciones del 2º trimestre de 2022.

Cabe destacar que la titulización hipotecaria representa un mecanismo financiero complejo y altamente regulado, donde las entidades de crédito transfieren los derechos de crédito derivados de un conjunto de préstamos hipotecarios a un fondo de titulización.

Este proceso se materializa a través de la emisión de participaciones hipotecarias (o, en su caso, certificados de transmisión de hipoteca), reguladas bajo el marco del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre; norma que en esta materia sigue la línea de la derogada Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

En casos de impago de los préstamos hipotecarios cuyos derechos de crédito han sido cedidos en el marco de una titulización ha venido suscitándose cierta controversia y disparidad de criterio en la doctrina judicial a la hora de establecer quién ostenta la legitimación activa para iniciar acciones legales contra el deudor; si el acreedor hipotecario (emisor) o el fondo de titulización (titular de las participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca). La cuestión es relevante en cuanto define el cauce procesal a seguir.

En la citada Sentencia de 30 de abril, el Tribunal Supremo reitera que el banco que concedió el préstamo hipotecario (objeto de titulización) también tiene plena legitimidad activa para promover los procesos judiciales destinados al cobro de las cantidades adeudadas por el deudor hipotecario cuando este ha impagado.

Esta legitimación no se limita a la acción ejecutiva y la ejecución hipotecaria (opción más habitual), sino que se extiende a cualquier otro procedimiento judicial que proceda, incluyendo el proceso declarativo ordinario.

El fondo de titulización también posee legitimación activa para reclamar los pagos adeudados; legitimación que puede ser conjunta con el emisor si este promueve el procedimiento, o "por subrogación" si no lo hace (o si éste queda paralizado).

El Tribunal Supremo reconoce la sofisticación de la titulización al afirmar que «se articula mediante una regulación jurídica, de difícil encaje en las categorías de negocios jurídicos existentes con anterioridad en nuestro Derecho, que configura una cesión no ordinaria de cuotas de los créditos derivados de esos préstamos o créditos hipotecarios, de naturaleza sui generis y con un claro componente fiduciario».

En este sentido, la Sentencia es también relevante en cuanto a los siguientes pronunciamientos del Alto Tribunal sobre aspectos fundamentales de la titulización:

• Continuidad de la relación acreedor-deudor. La emisión de participaciones hipotecarias no modifica la relación preexistente entre el banco emisor y el deudor hipotecario. Esto implica que el banco original mantiene su posición contractual como acreedor hipotecario frente al deudor.
• Naturaleza de la cesión. Contrariamente a una cesión ordinaria de créditos, la emisión de participaciones hipotecarias representa una cesión de naturaleza especial donde el emisor retiene su condición de acreedor, con cierto componente fiduciario.
• Cotitularidad. Los préstamos hipotecarios objeto de titulización están afectados por una suerte de cotitularidad entre la entidad cedente y el fondo cesionario. Dicha cotitularidad no está sujeta al régimen ordinario de las obligaciones mancomunadas o parciarias, sino al régimen especial de la normativa sobre participaciones hipotecarias (actualmente, el citado Real Decreto-ley 24/2021) y, en su caso, al pactado en la documentación de la emisión.

La consolidación de la doctrina en torno a la legitimación activa en las operaciones de titulización proporciona una capa adicional de protección a los inversores que participan en las operaciones de titulización.

Además, la resolución proporciona claridad en las relaciones entre bancos emisores, fondos de titulización y deudores en el contexto del mercado hipotecario español y, en general, contribuye a fortalecer el marco regulatorio que rige las titulizaciones en España.