Inscripción de los cesionarios de deuda

Nos referimos a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de marzo de 2023 relativa a la obligación de inscripción de cesionarios de préstamos hipotecarios en el registro autonómico o, en su caso, en el Registro Estatal de Empresas al amparo de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (la “Ley 2/2009”).

En el caso, el préstamo hipotecario originalmente concedido por un banco a un consumidor quedó incluido en el ámbito de la Ley 2/2009 a efectos de su gestión al cederse a un fondo tras la entrada en vigor de esa norma. En relación con una escritura de cesión a un nuevo fondo, la Dirección General se pronuncia sobre los siguientes aspectos destacables:

• La “habitualidad” en la concesión de préstamos. La Dirección General reconoce que el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene definición precisa en la legislación general ni específica y, por tanto, se ha de estar a la valoración de las pruebas existentes sobre circunstancias objetivas. No basta la mera manifestación del acreedor. A estos efectos, el Registrador puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente. El otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios, o su adquisición reiterada vía cesión, es un indicio suficiente de desarrollo de una actividad profesional. Pese a que es difícil determinar cuántos créditos se han de otorgar para entenderse que concurre “habitualidad”, la prevalencia del principio de protección de consumidores lleva a considerar que la inscripción de al menos dos hipotecas constituye indicio suficiente. Además, tal y como establece la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional también cuando el prestamista interviene en el mercado de servicios financieros de forma ocasional y con una finalidad exclusivamente inversora.
  
  
• Aplicación de la Ley 2/2009 a la cesión de un préstamo. La Dirección General concluye que es necesario que el cesionario, si se acredita la “habitualidad” en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa de los mismos, deba cumplir los requisitos de la Ley 2/2009 porque una segunda finalidad de la norma es cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos hipotecarios, y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo. Además, en el caso, se valora el hecho de que el préstamo no ha vencido anticipadamente y, por tanto, es necesaria su gestión ordinaria. Se argumenta que la propia  Directiva 2021/2167, de 24 de noviembre de 2021 sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos, no reduce el ámbito de aplicación de las normas de protección de los consumidores de la Unión o nacionales en el ámbito de dicha gestión de los créditos, sin perjuicio de que permite excluir del requisito de la autorización a aquellos compradores de créditos domiciliados en otros Estados de la Unión.