Inscripción del derecho de uso de vivienda familiar en el Registro de la Propiedad

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (“DGSJFP”), en Resolución de 12 de marzo de 2024 (BOE de 11 de abril de 2024), resuelve que no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia de divorcio que aprueba el convenio regulador por el que se atribuye el derecho de uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, sin que conste el consentimiento del titular registral de la vivienda, incluso aunque el titular sea una sociedad mercantil perteneciente y representada por los excónyuges.

Hechos

En un procedimiento de divorcio se aprueba el convenio regulador en el que consta como domicilio conyugal la vivienda propiedad de una sociedad de la que los excónyuges manifiestan ser los únicos propietarios y representantes, y cuyo uso se atribuye a los hijos y, consecuentemente, al cónyuge custodio.

La Registradora señala como defecto que la finca cuyo uso se atribuye está inscrita a favor de una sociedad, persona distinta de las partes en el procedimiento de divorcio, que no puede ver alterado ni gravado su derecho sin su consentimiento o sin una sentencia dictada en procedimiento seguido en su contra.

La recurrente impugna la calificación negativa y alega que la titular es una sociedad familiar cuyo capital social pertenece exclusivamente a quienes fueron parte en el procedimiento de divorcio. Además, alega que con la inscripción del derecho de uso no se causa perjuicio alguno a terceros ni se infringe el principio de tracto sucesivo, ya que los intereses de la sociedad están representados por los cónyuges.

Resolución

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación de la Registradora, reiterando el criterio manifestado en resoluciones anteriores (Resoluciones de 17 de diciembre de 2002 y de 18 de octubre de 2003) y citando la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 18 de enero de 2010, 18 de marzo de 2011 y 30 de enero de 2015), con base en los siguientes argumentos:

• El derecho de uso de la vivienda familiar no es un derecho real ni de crédito, por carecer de contenido patrimonial. Es un derecho familiar, que implica, por un lado, un derecho ocupacional y, por otro lado, una limitación de disponer para el titular de la vivienda, que consiste en la necesidad de obtener el consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso (o, en su defecto, autorización judicial) para cualquier acto de disposición sobre la vivienda. Esta limitación de disponer es oponible a terceros y, por ello, es inscribible en el Registro de la Propiedad, siempre que se respeten las reglas de acceso al mismo y los principios hipotecarios.
• Pese al carácter familiar del derecho de uso de la vivienda familiar, tanto la DGSJFP como el Tribunal Supremo consideran que cuando la vivienda afectada pertenece a un tercero distinto de los esposos, la solución debe ser dada desde el punto de vista del derecho de propiedad y no desde el derecho de familia.
• Desde un punto de vista registral, el derecho de uso de la vivienda familiar no puede inscribirse cuando el inmueble sobre el que recae está inscrito a favor de un tercero que ni ha intervenido en el procedimiento de divorcio, ni ha consentido la atribución del derecho de uso.
• En el caso planteado, tampoco se ha acreditado que los cónyuges sean los únicos propietarios y representantes de la sociedad, ni que, en su condición de tales, hayan consentido la atribución del derecho de uso.

En base con los anteriores argumentos, la DGSJFP estima que la sociedad titular registral no puede verse afectada por la sentencia que aprueba el convenio regulador.

Reflexión

La atribución del derecho de uso sobre la vivienda familiar es uno de los aspectos más relevantes y protegidos en la negociación de los convenios reguladores de divorcio. Como recuerda la DGSJFP, en el escenario en que el titular del inmueble sea una sociedad o un tercero ajeno al proceso de divorcio, es importante verificar la correcta inscripción del titular de la vivienda en el Registro de la Propiedad, con respeto del principio de tracto sucesivo, y en su caso, acreditar el consentimiento de la cesión de uso de la vivienda por el titular registral. Asimismo, será conveniente analizar el contenido de las capitulaciones matrimoniales, pactos en previsión de ruptura y acuerdos familiares que se hubieren podido otorgar y que puedan limitar la cesión del uso de la vivienda en procesos de separación o divorcio.