La moderación de la cláusula penal en contratos de arrendamiento de local de negocios

En el presente artículo se expone cuál es el criterio que actualmente sigue el Tribunal Supremo al aplicar las facultades moderadoras del artículo 1.154 del Código Civil a las cláusulas penales pactadas en contratos de arrendamiento de local de negocio.

En particular, se analiza la controversia que dio lugar a su Sentencia de 20 de abril de 2022, en la que el Alto Tribunal zanjó la cuestión declarando que si las partes pactaron que el incumplimiento de la obligación de mantenerse en el arrendamiento el tiempo acordado daría lugar a la exigibilidad de la cláusula penal, y el carácter esencial del plazo de duración estaba recogido expresamente en el propio contrato, dicho incumplimiento constituye un incumplimiento total que excluye la procedencia de la moderación.

La especial relevancia de esta Sentencia radica en que la Sala confirmó que el hecho de que la arrendadora lograra alquilar nuevamente el local en un breve plazo no justifica la moderación de la cláusula penal.