Criterio del TEAC sobre el IVA de las operaciones de lease back

La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 26 de noviembre de 2024 (RG 00/02754/2022/00/00) establece un criterio en relación con el tratamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) de las operaciones de lease-back. La mencionada resolución se aleja del criterio seguido hasta ahora por los órganos administrativos, que establecían que dicha operación ha de tratarse a efectos de IVA como una entrega de bienes sujeta y no exenta seguida de un posterior arrendamiento financiero sujeto y no exento (véase, por ejemplo, la contestación a consulta tributaria de 29 de febrero de 2024, nº V0258-24).

Antes de proceder al análisis del criterio establecido por la resolución del TEAC y las implicaciones fiscales que de la misma se derivan, consideramos relevante recordar en qué consiste una operación de lease-back, así como su tratamiento contable.

El lease-back es una operación por la que una sociedad que tiene en propiedad un activo determinado —pudiendo ser dicho activo un bien mueble o inmueble— realiza su transmisión a otra sociedad, y al mismo tiempo esta última formaliza con la primera un contrato de arrendamiento financiero sobre ese mismo activo, con o sin opción de compra. Generalmente este tipo de operaciones son utilizadas por las sociedades como un mecanismo de obtención de financiación ajena que les permite acceder a una mayor liquidez.

El tratamiento contable de las operaciones de lease-back se encuentra regulado en el apartado 3 de la Norma de Registro y Valoración 8ª (“NRV 8ª”) del Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad (“PCG”), que prevé la contabilización de esta operación, tanto desde el punto de vista del arrendatario como del arrendador, por referencia al arrendamiento financiero inmediatamente posterior a la entrega del activo.

De acuerdo con la NRV 8ª del PGC, el arrendatario (anterior propietario) no variará la calificación contable del activo transmitido ni reconocerá beneficios ni pérdidas derivadas de su transmisión. Adicionalmente, registrará el importe procedente de la transmisión con abono a una partida que ponga de manifiesto el correspondiente pasivo financiero.

La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo de interés efectivo.

Por su parte, el arrendador reconocerá un crédito por el valor de las cantidades a recibir por el arrendamiento financiero.

Dicho lo anterior, es relevante señalar que el criterio seguido por la Administración tributaria hasta la fecha en relación con el tratamiento a efectos de IVA de este tipo de operaciones no tenía en cuenta dos circunstancias: por una parte, la realidad económica de la operación que, como se ha expuesto, responde a motivos puramente financieros —permitir al arrendatario del activo la obtención de financiación ajena—; por otra parte, el tratamiento contable de la operación, que pone en evidencia la propia naturaleza del lease-back como una operación de financiación en la medida en que el activo objeto de lease back permanece en todo momento en el balance de la sociedad arrendataria, siendo difícil apreciar la existencia de una entrega del activo.

La resolución del TEAC que comentamos en este post se aleja del criterio administrativo apoyándose en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (“TJUE”) de 27 de marzo de 2019 (C-201/18, Mydibel S.A., ECLI:EU:C:2019:254), en la que el TJUE analizó una operación de venta con arrendamiento posterior (sale and lease-back) de unos inmuebles en la que una sociedad, Mydibel SA, celebró contratos con dos entidades financieras para aumentar su liquidez. La operación consistió en la constitución de un derecho de enfiteusis sobre inmuebles a favor de las entidades financieras y un contrato de arrendamiento financiero inmobiliario sobre los mismos inmuebles.

El TJUE concluyó que estas operaciones constituían una única operación financiera cuyo objeto era aumentar la liquidez de Mydibel S.A. porque los inmuebles permanecieron en todo momento en posesión de Mydibel S.A. y los siguió utilizando de forma ininterrumpida y duradera en el desarrollo de su actividad económica. El TJUE determinó que no se produjo una entrega de bienes a efectos del IVA en el sentido de una transmisión de un bien corporal efectuada por una parte que faculta a la otra a disponer de hecho como si fuera propietaria del bien, ya que los derechos de enfiteusis transferidos a las entidades financieras no les permitían disponer de los inmuebles con la misma amplitud que si fueran sus propietarias.

El TEAC reproduce en su resolución muchos de los argumentos utilizados por el TJUE para finalmente concluir que la operación del lease-back ha de tratarse a efectos del IVA como una operación de préstamo sujeta y exenta del impuesto, separándose así del criterio administrativo seguido hasta la fecha, lo que implica que no procede la repercusión del IVA en estas transacciones, cuestión que podría tener especial relevancia en el ámbito de la regularización de bienes de inversión y en la prorrata de la entidad arrendadora.

Por último, ha de señalarse que los criterios contenidos en esta resolución del TEAC se refieren únicamente a las operaciones de lease back, sin que sean extensibles a otro tipo de operaciones en los que el tratamiento a efectos del IVA no comparta el mismo sentido económico del lease back.

En definitiva, mediante la presente resolución queda patente la voluntad del TEAC de establecer un tratamiento de este tipo de operaciones en el IVA que esté alineado con su verdadero fondo económico, alejándose del criterio administrativo que se ha venido siguiendo en el que prevalecía el fondo jurídico de la operación.

A lo anterior ha de añadirse la circunstancia de que próximamente el Tribunal Supremo resolverá un recurso de casación (ECLI:ES:TS:2024:7125A) en el que se plantea la siguiente cuestión casacional: “Determinar si en las operaciones de sales and lease back en las que se transmiten bienes inmuebles y, de manera simultánea, se constituye un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra entre las mismas partes y sobre los mismos bienes inmuebles, la transmisión de los bienes inmuebles se considera una entrega de bienes a efectos de IVA o, por el contrario, se entiende que existe una única operación financiera que integra todas las operaciones globalmente consideradas en su conjunto.”

Habrá de seguirse con especial interés este futuro pronunciamiento del Tribunal Supremo.