La fe pública registral ante la nulidad del título adquisitivo

Analizamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:975) que explica el funcionamiento de los arts. 33 y 34 de la Ley Hipotecaria (LH). Además, y aunque no lo trate la Sentencia, explicamos como el art. 35 de la misma Ley podría aplicarse al supuesto de hecho.

Antecedentes

En el caso enjuiciado, compareció al acto de otorgamiento de una escritura de compraventa, como vendedor, el apoderado de los supuestos propietarios de un inmueble (titulares registrales), un matrimonio belga que había fallecido 14 años antes sin descendientes ni ascendientes, cuestión que desconocía el comprador en el momento de la adquisición.

El Estado belga nombró a un administrador encargado de la conservación de los bienes de los antiguos propietarios fallecidos y encomendó a una abogada el avalúo y venta del inmueble. En ese momento, se advirtió que la vivienda había sido vendida por quien fue apoderado de los cónyuges, haciendo uso de un poder extinguido por el fallecimiento de los poderdantes.

El Estado belga demandó al comprador alegando la nulidad de la compraventa y solicitó la cancelación de la inscripción del inmueble a favor de éste en el Registro de la Propiedad.

El comprador se opuso a la demanda invocando su cualidad de tercero de buena fe protegido por el art. 34 LH.

Decisión en primera instancia y en apelación

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial dieron la razón al Estado belga. Aunque el comprador del inmueble reunía todos los requisitos del art. 34 LH (adquirió de titular registral, a título oneroso, de buena fe e inscribió su adquisición) la fe pública registral no le protegía porque aplicaron el art. 33 LH según el cual “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

Resolución del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación del comprador y confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial. El Tribunal Supremo (TS) explica que la fe pública registral convalida la falta de titularidad del transmitente, pero no protege si el acto adquisitivo es nulo.

En síntesis, el TS explica que:

• El art. 34 LH protege a quien adquiere de buena fe, a título oneroso, de titular inscrito y, además, inscribe su adquisición. Ese tercero estará protegido y será mantenido en su adquisición independientemente de las vicisitudes que afecten al título de su transmitente.
• La finalidad del art. 34 LH es hacer irreivindicable la adquisición de aquel que ha adquirido de un "no dueño". El art. 34 LH únicamente salva el defecto de titularidad o poder de disposición del transmitente que según el Registro aparece con facultades para transmitir el bien.
• Pero el acto de adquisición de quien invoca la protección debe ser válido, no nulo, puesto que el art. 33 LH afirma que "la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos". Así, si el adquirente que pretende ser protegido ha adquirido en virtud de un contrato inexistente, nulo o anulable, el art. 34 LH no despliega sus efectos protectores.
• En el caso de autos, la compraventa que celebró el comprador, y que accedió al Registro, era nula de pleno derecho puesto que compareció un supuesto representante de unos vendedores fallecidos años atrás; por ello, la compraventa era nula por falta de consentimiento (art. 1261 CC). Así, por aplicación del artículo 33 LH, no era posible conceder al comprador la protección que otorga el art. 34 LH.

Sobre el artículo 35 LH

El TS no trata la posible usucapio secundum tabulas del comprador porque no se alegó por el comprador al no haber transcurrido el tiempo necesario. Si bien para usucapir ordinariamente (con buena fe y justo título) hace falta un título válido o no nulo (art. 1953 CC), el art 35 LH convierte a la inscripción registral de un título nulo en "justo título" para usucapir. Así, 10 años después de que el comprador hubiera inscrito la compraventa (nula) en el Registro de la Propiedad, podría haber alegado la usucapión ordinaria en su favor.

A falta de inscripción, no podría invocarse la usucapión ordinaria y el comprador con título nulo debería esperar los 30 años para convertirse en dueño por usucapión extraordinaria (art. 1959 CC).