Revocación de poder mercantil del vendedor publicada en el BORME

Simplificando, en el caso abordado en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 26 de julio de 2023 (BOE, 28 de septiembre de 2023) no se pudo inscribir en el registro de la propiedad una escritura de compraventa de inmueble por haberse revocado el poder del representante de la sociedad limitada vendedora, y haberse publicado dicha revocación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil (BORME) el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa. Todo ello en un caso en que, con los datos disponibles, se presume la buena fe del apoderado y del comprador, y en aplicación estricta de las reglas de oponibilidad previstas en el Código de Comercio (CCo).

Fechas relevantes

En concreto: (i) la revocación del poder del representante de la sociedad vendedora se produjo el 22 de marzo de 2023; (ii) ese mismo día 22 se presentó la escritura de revocación en el Registro Mercantil; (iii) esta se inscribió el 27 de marzo de 2023; (iv) el 10 de abril de 2023 se publica la revocación en el BORME; y (v) la escritura de compraventa se otorga el mismo 10 de abril de 2023.

Oponibilidad frente a terceros de buena fe

En ese sentido, recordemos que, según el art. 21.1 CCo, “Los actos sujetos a inscripción sólo serán oponibles a terceros de buena fe desde su publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil». Quedan a salvo los efectos propios de la inscripción”. Teniendo en cuenta esta disposición y las fechas indicadas, la Dirección General indica que “el contenido de la inscripción de revocación [del poder] es oponible” al comprador que “el mismo día 10 de abril de 2023, compró los inmuebles”.

Si bien la redacción del citado art. 21.1 CCo la dio en su momento la Ley 19/1989, de 25 de julio, en vigor desde el 1 de enero de 1990, la Dirección General no deja de señalar que ya el art. 1219 Cc, en vigor desde 1889, “establece la prevalencia de la oponibilidad de la publicidad registral sobre la protección de quienes confían en la exhibición de la copia autorizada de la escritura pública de poder”.

Y la vía que la DGSJFP apunta al comprador “para la defensa de su posición jurídica”, es que recurra a “la vía jurisdiccional”, invocando que, “al no haber transcurrido el plazo de los quince días siguientes a la publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», la revocación del poder inscrita y publicada” no le sería oponible “si prueba que no pudo conocerla” (art. 21.2 CCo).