Novedades para los grandes tenedores de vivienda en Cataluña

Antecedentes: Ley 1/2022

La Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda ("Ley 1/2022"), introdujo medidas en materia de vivienda que afectaban especialmente a estas materias:

• El concepto de gran tenedor de viviendas introducido por la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética ("Ley 24/2015").
• El régimen del alquiler social obligatorio de dicha Ley 24/2015 al obligar a los grandes tenedores de vivienda (y a ciertos adquirentes de propiedades en ejecuciones hipotecarias) a ofrecer a las personas en riesgo de exclusión residencial una propuesta de alquiler social con anterioridad a la interposición de demandas de desahucio por impago de renta del alquiler y de ejecuciones hipotecarias.
• El régimen del incumplimiento de la función social de la vivienda, al incluir la expropiación forzosa de viviendas vacías y viviendas protegidas.

Para un mayor detalle de esta norma, véase nuestra publicación Legal Flash | Ley 1/2022, de Cataluña de emergencia en el ámbito de la vivienda. 

Preceptos declarados inconstitucionales

La Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de octubre de 2024 (la "Sentencia") ha declarado inconstitucionales, por invadir las competencias del Estado, los siguientes preceptos de la Ley 1/2022:

• En cuanto al régimen del alquiler social obligatorio:
• El artículo 1.3, mediante el cual se establecía que la falta de ofrecimiento de una propuesta de alquiler social cuando fuera obligatorio era considerada un incumplimiento de la función social de la vivienda.
• El artículo 11, que establecía que el beneficiario del alquiler social tendría derecho a una renovación del contrato por la misma duración si antes del vencimiento acreditaba que seguía en riesgo de exclusión residencial.
• Parcialmente, el artículo 12, que ampliaba los supuestos en los que debía realizarse una oferta de alquiler social a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las siguientes demandas de desahucio: 
• Por el vencimiento del plazo del alquiler.
• Por falta de título para la ocupación si deriva de un procedimiento hipotecario instado por  un gran tenedor.
• En determinados supuestos y solo si el gran tenedor es un fondo de inversión, una entidad de gestión de activos, un fondo de capital riesgo o un fondo de titulización de activos, la obligación se extendía en beneficio de los ocupantes sin título.

Asimismo, este precepto preveía que debían interrumpirse los procedimientos iniciados en los que no se hubiese acreditado la formulación de la oferta de alquiler y establecía una duración mínima del alquiler social (de entre 5-7 años según el propietario fuese persona física o jurídica). 

• La Disposición Transitoria, que retrotraía la obligación de ofrecer y renovar el alquiler social a los procedimientos judiciales que se hubieran iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2022 y que todavía estuviesen en tramitación.

• En lo relativo al régimen de incumplimiento de la función social de la vivienda, el artículo 7, que establecía que el adquirente de la vivienda, si era una persona jurídica, se subrogaba en la posición del anterior titular al efecto de asumir las consecuencias del incumplimiento, estableciendo una especie de responsabilidad objetiva afecta a la vivienda. Por tanto, en base a este precepto, el adquirente podía ser sancionado por una conducta del transmitente de la vivienda.

Efectos de la inconstitucionalidad

Con carácter general, la Sentencia no afectará a situaciones jurídicas consolidadas y, por tanto, la nulidad de los preceptos antes mencionados tendrá solo efectos pro futuro. Ello implica, entre otras cosas, que deben mantenerse en su términos los contratos de alquiler social celebrados antes de la Sentencia.

Por el contrario, la Sentencia considera que la inconstitucionalidad de la norma que establecía que en caso de transmisión de la vivienda respondía del incumplimiento de la función social el adquirente con independencia de cuando se iniciaba la desocupación (artículo 7 de la Ley 1/2022) tiene efectos sobre situaciones jurídicas declaradas por Sentencia con fuerza de cosa juzgada.

Finalmente, conviene aclarar que, pese a la inconstitucionalidad parcial del artículo 12 de la Ley 1/2022, pervive la obligación de ofrecer la propuesta de alquiler social en los supuestos que prevé la Ley 24/2015. Por tanto, pervive la obligación de ofrecer el alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler.