Reglamento de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria

El 9 de enero de 2025, se publicó en el Diario Oficial el Decreto N°7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que aprueba el Reglamento de la Ley N° 21.442 (“Reglamento”), que establece la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (“Ley”). El Reglamento tiene como objetivo principal regular las relaciones entre los copropietarios de un inmueble, así como establecer las normas para la administración. A continuación, se señalan algunos de los aspectos más relevantes del Reglamento.

1. Plazo para adecuar reglamentos de copropiedad 
   El artículo transitorio del Reglamento, en conformidad con el artículo 100 de la Ley, establece que el comité de administración de cada comunidad tiene un plazo hasta el 9 de enero de 2026 para revisar sus reglamentos de copropiedad y para realizar los ajustes necesarios.
   
   
2. Incorporación al Registro de Copropietarios
   En los artículos 5 y 6 se les impone a todos los copropietarios el deber de inscripción en el Registro de Copropietarios dentro de un plazo de 60 días corridos desde la inscripción de su unidad en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
   En caso de modificaciones, el registro debe actualizarse en el mismo plazo.
   
   
3. Asistencia a las Asambleas 
   La participación en las asambleas de copropietarios es obligatoria, ya sea de forma personal o a través de un representante, según los artículos 11 y 12 del Reglamento. Si un copropietario no designa representante, el arrendatario u ocupante registrado podrá asumir esta función, salvo que se indique lo contrario mediante una comunicación formal.
   El reglamento de copropiedad puede establecer sanciones por inasistencia injustificada.
   
   
4. Administración y gestión económica
   El artículo 24 del Reglamento establece las normas de contabilidad de condominio, en virtud de la cual el Administrador tendrá las siguientes responsabilidades: 
   i. Recaudar las obligaciones económicas, emitir certificados de deudas, informar al comité de administración sobre cobros a morosos y llevar la contabilidad de manera comprensible.
   ii. Puede hacer pública la morosidad conforme a las normas del condominio.
   iii. La contabilidad debe reflejar la situación financiera con actualizaciones mensuales, incluyendo recaudación de gastos comunes, fondo común de reserva, multas, intereses y otros ingresos.
   iv. Presentar el estado de cuentas bancarias e inversiones, detallar los pagos de cada unidad y el pasivo del condominio.
   
   Cabe mencionar que, en el caso de las subadministraciones deben cumplir con las mismas normas contables.
   
   
5. Bienes comunes diferenciados
   El artículo 31 viene a cumplir con la remisión del artículo 24 de la Ley, estableciendo que, en condominios con más de 200 unidades habitacionales en una edificación colectiva, no será necesaria la constitución de subadministraciones.
   Sin embargo, se deben cumplir ciertos estándares mínimos para bienes comunes diferenciados, según el reglamento de copropiedad:
   
   i. Acceso peatonal: Cada acceso debe servir a un máximo de 400 unidades habitacionales.
   ii. Acceso vehicular: Se requiere un nuevo acceso vehicular o una pista adicional por cada 200 unidades de estacionamiento que excedan las 200 iniciales.
   iii. Ascensores: Cada grupo de ascensores debe servir a un máximo de 200 unidades habitacionales.
   iv. Recepción/Conserjería: Cada recepción o conserjería debe servir a un máximo de 200 unidades habitacionales.
   v. Zonas verticales de seguridad: Cada zona debe servir a un máximo de 200 unidades habitacionales.
   
   
6. Seguros contra incendios
   En conformidad con los artículos 37 y 38 del Reglamento, se establece la obligación para todos los copropietarios de contribuir al pago de la prima del seguro colectivo contra incendios. Este seguro es obligatorio e irrenunciable y se incluye en los gastos comunes.
   
   i. El artículo 37 especifica que la prima del seguro colectivo contra incendios debe ser pagada por todos los copropietarios junto con los gastos comunes.
   ii. En los avisos de cobro de gastos comunes se debe incluir el valor de las primas que corresponda pagar a cada unidad.

El artículo 38 establece que el seguro colectivo contra incendios debe ser contratado inicialmente por el propietario del condominio, y la póliza formará parte del archivo de documentos del condominio. La asamblea de copropietarios puede decidir incluir otras coberturas complementarias, como sismo o salida de mar.

El Administrador debe garantizar que el condominio esté asegurado permanentemente contra incendios, renovando el contrato de seguro antes de su vencimiento y velando por que todas las unidades mantengan cobertura permanente. Puede requerir a los copropietarios, cada 12 meses, el envío de información actualizada, la cual debe ser solicitada y entregada de manera oportuna mediante correos electrónicos u otros medios de comunicación expedita.