Decreto-ley 2/2025: novedades en urbanismo y vivienda en Cataluña

El pasado 27 de febrero de 2025, entró en vigor el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo ("Decreto ley 2/2025"). Además de las medidas señaladas en nuestra publicación previa Post | Registro obligatorio de grandes tenedores y nuevos derechos de tanteo y retacto, se incluyen modificaciones en el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, su reglamento, así como la Ley del derecho a la vivienda de Cataluña y otras normas catalanas en materia de vivienda.

En materia urbanística

El Decreto ley 2/2025 modifica la Ley de urbanismo de Cataluña y su reglamento, introduciendo, entre otras, las siguientes novedades:

• Los planes de ordenación urbanística municipal, sus modificaciones y revisiones deben reservar suelo para la construcción de viviendas de protección pública, como mínimo en los siguientes porcentajes: (i) el 40 % del techo en actuaciones de transformación urbanística de suelo urbanizable y (ii) el 30 % del techo en las actuaciones que se realicen en suelo urbano no consolidado.
• Se establece la publicidad de los instrumentos de gestión urbanística. Obligatoriedad para los municipios de enviar a la Generalitat los instrumentos de gestión urbanística aprobados y sus modificaciones a los efectos de que sean incorporados en el Registro urbanístico de Cataluña, para garantizar el mismo nivel de publicidad e información que las figuras de planeamiento urbanístico.
• Posibilidad de solicitar una licencia básica previa cuando se persiga ejecutar obras de nueva planta, sustitución o rehabilitación para promover y construir vivienda de protección pública, con un plazo máximo de resolución de un mes. La obtención de esta licencia básica habilita a ejecutar las obras, sin perjuicio de la necesidad de obtener la licencia urbanística y el resto de las autorizaciones que procedan. Si la resolución de la licencia urbanística fuera, finalmente, denegatoria, la construcción ejecutada queda sin posibilidad de uso ni funcionamiento.
• Desarrollo de un nuevo régimen especial de las urbanizaciones con déficits urbanísticos que tienen obras pendientes de recepción por parte del Ayuntamiento.

En materia de vivienda

Se modifica la Ley 18/2017, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, introduciéndose novedades como las siguientes:

• Adjudicación de viviendas de protección oficial (VPO) de promoción privada en régimen de alquiler: prioridad en la adjudicación de viviendas a aquellas personas inscritas en el Registro de solicitantes de VPO con más antigüedad en la inscripción. En el caso de que las personas inscritas no participen en el procedimiento de adjudicación, causarán baja en el registro, salvo en los casos en que se acredite que la vivienda o las condiciones de esta no son adecuadas para la unidad de convivencia del inscrito.
• Sistema de determinación de los precios máximos de venta y de rentas de acuerdo con el régimen anterior de viviendas de protección oficial.
• Establecimiento de una disposición transitoria hasta que se adapte el Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, al nuevo sistema de determinación de precios de venta y rentas máximos: (i) se regula el método para determinar de los ingresos máximos de las personas solicitantes, (ii) el precio de venta de suelo urbanizado para la construcción de VPO no puede superar el 20 % del precio de venta por metro cuadrado de superficie útil de las VPO en régimen general o especial vigente en el momento de la transmisión, y (iii) el precio máximo de transmisión del derecho de superficie de una VPO es del 85 % del precio máximo de venta.