El Tribunal Supremo interpreta el principio de fe pública registral

Para que el art. 34 de la Ley Hipotecaria (LH) despliegue su eficacia protectora es necesario (entre otros requisitos) que en el momento de la adquisición del tercero conste previamente inscrito o, al menos, anotado en el Registro de la Propiedad el derecho de su transmitente.

En el caso resuelto por la STS de 8 de mayo de 2024  (ECLI:ES:TS:2024:2171) se habían otorgado en unidad de acto (como es habitual en el tráfico) dos escrituras: una por la que el hipotecante adquiría la propiedad de la totalidad de una finca y otra de constitución de préstamo con garantía hipotecaria sobre dicha finca.

El hipotecante adquirió la totalidad de la finca mediante una escritura de extinción de proindiviso en la que compró las cuotas del resto de condóminos con los fondos que le prestó el banco, quien se garantizó la devolución de dicho importe con una hipoteca sobre dicha finca.

Tras el otorgamiento de ambas escrituras, el Notario autorizante envió al Registro de la Propiedad la escritura de extinción de condominio e, inmediatamente después, la de constitución de la hipoteca en favor del banco acreedor.

Como consecuencia de una acción interpuesta por las copropietarias de la finca, que consideraban que el poder de representación con el que el hipotecante había otorgado la escritura de extinción del condominio era insuficiente para realizar dicha operación, se declaró la nulidad de dicha escritura y, por tanto, del título por el que el hipotecante había adquirido la propiedad del bien hipotecado.

A pesar de declarar la nulidad de la escritura de extinción del condominio, la Audiencia Provincial de Madrid rechazó la pretensión de las copropietarias de anular también la hipoteca y declaró que el banco (acreedor hipotecario) estaba protegido por el principio de fe pública registral previsto en el artículo 34 LH.

Sin embargo, el Tribunal Supremo hace una interpretación literal del precepto y enfatiza que quien pretenda invocar la protección que el artículo ofrece debe adquirir el derecho real correspondiente (en este caso, el derecho real de hipoteca) de un titular inscrito o, al menos, con su título presentado en el Registro de la Propiedad —ex. art. 24 LH—.

De este modo, para que el tercero sea “hipotecario” y quede protegido, el título de su transmitente debe constar inscrito (o presentado) en el Registro con anterioridad a la adquisición del derecho real por parte de dicho tercero. Y ello porque la protección del art. 34 LH se basa en el principio de legitimación registral (art. 38 LH) y en la presunción de validez y exactitud que la inscripción ofrece a los derechos inscritos.   

En el caso enjuiciado el Tribunal Supremo tiene en cuenta que, en el momento de otorgarse la escritura de hipoteca, todavía no estaba presentada en el Registro de la Propiedad la escritura de extinción del condominio. Por ello, a pesar de que no cuestiona la buena fe del banco, considera que este no está protegido por el artículo 34 LH por no concurrir el requisito de inscripción previa en el Registro del título de su transmitente (la extinción del condominio). En palabras de la Sentencia: “dada la inmediatez con la que se otorgaron ambas escrituras, su remisión telemática no puede obviar que cuando se otorgó la escritura de hipoteca no estaba presentada en el Registro la escritura de extinción de condominio”. Como consecuencia, el acreedor hipotecario no quedó protegido por el art. 34 LH y la hipoteca con la que había garantizado el préstamo otorgado al hipotecante es declarada nula y cancelada registralmente.

Según la doctrina de esta sentencia, por tanto, para que el banco acreedor quede protegido, no basta con que la escritura de hipoteca haya sido presentada en el Registro con posterioridad a la presentación de la escritura de extinción del condominio. Muy al contrario, es preciso que la escritura de constitución de hipoteca (o de cualquier otro derecho real que adquiera el tercero) se haya otorgado después de que la escritura por la que el hipotecante (o transmitente de cualquier otro derecho real) adquirió su derecho haya sido presentada en el Registro.  

Esta doctrina deberá ser tenida en cuenta para diseñar correctamente las operaciones en las que se produzca la transmisión de la titularidad de un bien inmueble y, acto seguido, se constituyan derechos reales sobre el mismo inmueble.